PROPIEDAD HORIZONTAL

Seguro que muchos de vosotros habéis oído sobre la propiedad horizontal, pero ¿hasta que punto? En este artículo profundizaremos en el concepto, y la función de la propiedad horizontal. 

¿Qué es la propiedad horizontal? ¿En que consiste?

 

La propiedad horizontal es una propiedad especial que aparece con frecuencia en pueblos y ciudades. Debido a esta propiedad, los edificios se dividen en varias plantas y en cada una de ellas hay viviendas diferenciadas. Cada copropietario (vecino), tendrá una propiedad exclusiva sobre su vivienda y cada uno de los elementos comunes tendrá un porcentaje, entre ellos, ascensor, escaleras, y portal. Cuando en 1889 se promulgo el Código Civil, este tipo de propiedad tenía tan poca importancia que el legislador estatal le dedicó una única disposición: el artículo 396. Asi, el código civil adoptó como comunidad de bienes este tipo de propiedad que tienen los copropietarios respecto a los elementos comunes. Sin embargo, realiza una remisión directa a la ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal. La exposición de motivos de esta ley, lejos de definir la propiedad horizontal como una comunidad de bienes, la configura como una propiedad singular, y señala que la propiedad horizontal solo se extingue en caso de deterioro del edificio y/o transformación en propiedad ordinaria.

 

¿Como se constituye la propiedad horizontal?

 

Es necesario un titulo constitutivo para que un edificio se incorpore al régimen de propiedad horizontal. El titulo consecutivo es un negocio jurídico, el cual debe otorgarse en un documento público, por cuya virtud el único y/o todos los propietarios del edificio optan, de manera unánime, por la aplicación del régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, cabe la posibilidad de que los propietarios del terreno, antes de construir un edificio en el mismo, decidan optar por la aplicación del régimen de propiedad, dando lugar a una situación de precedencia. Según el articulo 2.b). de la Ley de Propiedad Horizontal: Esta Ley será de aplicación: (..) b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. De este modo, cabe decir que aunque el edificio no disponga de titulo constitutivo, si reúne todos los requisitos establecidos en el código civil, entonces la ley de propiedad horizontal será de aplicación a dicho edificio. 

 

El titulo constitutivo se regula en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y en él se especifican los puntos que el titulo debe recoger: 

1.     El título describirá el inmueble en su conjunto, asi como todos los pisos o locales, y a cada uno de ellos se le asignará un número correlativo. La descripción del inmueble debe expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

2.     En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

3.     Además de lo anterior, el título contendrá, las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

4.     Finalmente, para cualquier modificación del título, habrá de tener en cuenta los mismos requisitos que para la constitución. 

Existe también el reglamento de régimen interior, que debe distinguirse claramente por sus estatutos (Artículo 6 LPH). Estas normas, deberán respetar las disposiciones obligatorias y los estatutos de la Ley de Propiedad Horizontal. La mayoría de las cuotas serán suficiente para modificar el contenido de dichas normas, como horarios de recogida de ruinas, horario del conserje, uso de la piscina, y horario del jardinero.  

¿Qué elementos tenemos en una propiedad?

 

Podemos diferenciar dos tipos de elementos: los privativos y los comunes. 

 

Los elementos privativos: como se ha explicado anteriormente, la propiedad horizontal se caracteriza por la unión simultanea de dos tipos de propiedad. Por un lado, los copropietarios tienen la propiedad exclusiva de los pisos o locales, y por otro, todos tienen copropiedad sobre los elementos comunes del edificio (cada copropietario es duelo de una cuota). Este elemento, se regula en el tercer articulo de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual hace referencia al ya mencionado artículo 396 del Código Civil y dice:  En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitados; 

 

Al hablar de elementos privativos, debemos tener en cuenta el concepto de “Elementos comunes por destino”. Este concepto hace referencia a aquellos elementos, que dadas sus características, pudieron ser configuradas como elementos privativos, pero que, al contrario, se constituyeron como comunes en el título constitutivo, por ser su utilización en beneficio de todos los propietarios del edificio (por ejemplo el local o la vivienda destinada al portero). 

 

Los elementos comunes: Los elementos comunes están enumerados en el artículo 396 del Código Civil, tales como el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga), fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Estos elementos, son los que pueden ser utilizados por todos los copropietarios, los que están en el edificio y los que dan el mismo servicio a todos. 

Existe una conexión entre los dos elementos, ya que cada copropietario tendrá la propiedad exclusiva sobre el elemento privativo, pero a su vez tendrá una copropiedad junto a sus vecinos, la cual se medirá en función de la cuota de participación. Así lo especifica el artículo 3.2 LPH: b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad. Dichas cuotas deberán estar establecidas, obligatoriamente, en el titulo constitutivo, y en caso de desacuerdo, deberán ser resueltas por el juez o arbitro. Los criterios para la fijación de las cuotas te participación los ofrece el articulo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para finalizar con el análisis de los elementos, cabe destacar que cualquier modificación que se haga en el edificio o en las zonas comunes y que suponga un cambio en el titulo constitutivo, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación (Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal).   

 

¿Cuales son las obligaciones de los propietarios?

 

Las obligaciones de los propietarios están regulados en el noveno artículo de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice lo siguiente: Son obligaciones de cada propietario:

 

a)     Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

 

b)    Mantener en buen estado su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

 

c)     Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

 

d)     Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores

 

e)     Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil. El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f)     Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g)    Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h)    Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i)      Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Los propietarios pueden realizar cambios en su piso o local, pero si esas modificaciones provocan cambios respecto a los elementos comunes, el propietario necesitará la autorización unánime de la comunidad (Articulo 7.1. de la Ley de Propiedad Horizontal). 

¿Cuáles son los órganos de administración y representación de la propiedad?

 

El funcionamiento interno de la comunidad se realiza a través de sus órganos. Estos órganos están previstos en la ley, mas concretamente en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal: 

 

a)     La Junta de propietarios.

 

b)    El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

a.     El Presidente: será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.a, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él. 

b.   El Vicepresidente: Su existencia será facultativa y su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

c)     El secretario y El administrador.

 

Aunque estos sean los órganos que la ley prevé, se podrán estableces otro en los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios. El cargo del presidente, del vicepresidente, del secretario y del administrador, tendrá un plazo de un año, pero podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

 

Cuando el administrador y el presidente son personas diferentes, las funciones del administrador serán las siguientes (artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal): 

a)     Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b)    Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c)     Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios

d)    Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e)     Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad

f)     Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

¿Cómo y que se hace en las reuniones de vecinos?

La reunión de vecinos está formada por todos los propietarios y son allí doden se toman todas las decisiones sobre la comunidad. La convocatoria ordinaria debe realizarse al menos una vez al año, pero en cualquier momento podrán solicitar la convocatoria extraordinaria el Presidente, la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25% de las cuotas (Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal). Sus funciones se mencionan en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, entre otras: nombramientos de cargos, enajenación de los nombrados de los cargos (los anteriores mencionados), aprobación de presupuestos, aprobación de reparaciones, aprobación y modificación de estatutos, asi como la adopción de acuerdos relevantes para la comunidad. 

La reunión será convocada por el Presidente o por los promotores de la misma. En la convocatoria se establecerá el orden del día, fecha, lugar y hora de la reunión. En cuanto a la hora, habrá que hacer dos convocatorias. Cualquier vecino puede solicitar, no obstante, la inclusión de un asunto concreto en el orden del día. Entre ambas convocatorias debe mediar, al menos una hora, y si en la primera convocatoria no hay quórum (es decir, mayoría de propietarios que representan la mayoría de las cuotas), en la segunga no se exigirá el quorum. Si en esta segunda convocatoria no pudiera celebrarse la asamblea por incomparecencia de los propietarios, se celebrará en ocho días, debiendo avisar a los vecinos con tres días de antelación (Artículoa 16.2 LPH). 

No obstante, la reunios de vecinos puede celebrarse sin la convocatoria del Presidente si todos los vecinos están de acuerdo y así lo decicen (Artículoa 16.3 LPH). A estas asambleas, puede asistir el propio propietario o enviar un representante con documento que indique su consentimiento. Si hay un piso en alquiler o grabado con un derecho de usufructo a favor de un tercero, en principio asistirá el propietario a las juntas, aunque el inquilino o usufructario puede asistir por delegación, si así lo declara expresamente el propietario (Articulo 15.1. LPH). Los vecinos que estén en deuda con la comunidad no tendrán derecho a voto, aunque pueden participar en las consideraciones (Artículo 15.2. LPH). 

La ley prevé diversos regímenes de adopción de acuerdos en función de la importancia del acuerdo (Articulo 17 LPH): 

a.   Conformidad de todos los propietarios: la modificación del titulo constitutivo y de los estatutos requerirá el consentimiento de todos los propietarios. 

b.   Una mayoría de tres quintos: son las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas. La decisión que requiere esta mayoría es la de crear o suprimir algunos servicios, tales como instalación de ascensor, contratación de conserje o jardinero, más seguridad, o alquiler de elementos comunes. 

c.     Mayoria simple: Esta mayoría se da cuando se exige que se acuerden cambios estructurales para decidir la ejecución de las obras y satisfacer las necesidades de las personas con discapacidad. Si la reunión se celebra en segunda convocatoria y sin embargo, no se alcanza dicha mayoría, será la mayoría de los presentes la que decida. Sin embargo, si no se puede alcanzar mayoría, la comunidad puede pedir ayuda al juez, que resolverá equitativamente en el mes siguiente. 

d.  Un tercio de los propietarios y de las cuotas: bastará con esta proporción para aprobar instalaciones comunes de infraestructuras de telecomunicaciones para instalar un sistema que aproveche la energía solar (por ejemplo). Los que no participen en el acuerdo no tendrán que pagar la instalación. Si posteriormente quieren beneficiarse de estas instalaciones, deberán pagar lo que les corresponda. 

Si los propietarios no asisten a la reunión, el silencio de tales propietarios será considerado como un voto afirmativo, siempre que no manifiesten al secretario su posición contraria en un plazo de treinta días desde que tuvieron conocimiento de la aceptación del acuerdo.

Para finalizar, ha de decirse que los acuerdos anteriormente mencionados pueden ser impugnados ante los tribunales, en los siguientes supuestos (Articulo 18 LPH): 

a)     Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b)    Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c)     Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.