HIPOTECA

Todos sabemos que es una hipoteca pero… realmente conocemos todo lo que deberíamos sobre ella? Pues bien, si la respuesta a esta pregunta es dudosa o no es afirmativa estáis en el sitio indicado, ya que en esta publicación explicaremos todo lo que respecta a la hipoteca, desde su concepto hasta su extinción. 
 
Concepto y características
 
La definición de la hipoteca o derecho real hipotecario limitado se recoge en el artículo 1876 del Código Civil y el artículo 104 de La ley Hipotecaria, que dicen lo siguiente: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Pues bien, partiendo de esta definición se puede decir que las características de la hipoteca son: 
 
·      Derecho real: En cuanto a si la hipoteca es un derecho real o no ha de decirse que existen dos puntos de vista entre la doctrina: algunos autores han declarado que la hipoteca no se considera un derecho real, porque no otorga al titular un poder directo e inmediato sobre la cosa. No obstante, la mayoría de la doctrina lo considera un derecho hipotecario real, ya que con la eficacia del erga omnes el titular puede ejecutar el bien grabado si el deudor no paga la deuda.
 
·      En relación con los bienes inmuebles: Según el artículo 1874 del Código Civil y el artículo 106 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca graba bienes inmuebles y los derechos reales enajenables. 

·      Derecho real de garantía: este derecho tiene por objeto garantizar el cumplimiento de la obligación del deudor (artículo 1857.1º del Código Civil). Mediante este derecho, el inmueble queda vinculado al cumplimiento de la obligación por parte de su titular. 
 
·      Facultad de ejecutar el bien que graba: Si el deudor no paga la deuda, el acreedor puede adquirir el valor del bien, conforme al procedimiento que establezca el legislador del Estado. El bien se venderá en subasta pública y el dinero resultante de dicha venta será utilizado por el acreedor para saldar su crédito (Artículo 1858 del Código Civil). Por eso, el artículo 1859 del Código Civil prohíbe al acreedor quedarse con la cosa, ya que el llamado pacto comunitario esta prohibido en el ordenamiento jurídico. Sin embargo, en algunos supuestos, se prevé que lo mismo se adjudique al acreedor en pago para superar la prohibición del pacto comisorio. 
 
·      Un derecho real limitado que graba la cosa que es de otro: Aunque la hipoteca graba la cosa que es de otro, no ofrece este derecho a su titular la facultad de gozar de la cosa y de disponerla. Si el deudor no paga la deuda, el propietario de la cosa grabada, sabe que ésta puede ejecutarse, pero ello no le quita la facultad de disfrutarla y disponer de ella. No es, por tanto, un derecho real de usufructo, sino un derecho de garantía. 
 
·      Derecho supletorio: el derecho hipotecario garantiza la obligación principal del deudor, y no existe hipoteca si no hay obligación. Si la hipoteca no garantiza una obligación, no puede existir. Según el artículo 1857 del Código Civil, la hipoteca nace vinculada al crédito que la garantiza. 
 
·      No supone el traspaso de la posesión: La persona que hipoteca su bien para garantizar un crédito mantendrá la cosa en su posesión, no debe entregarla al acreedor. 
 
·      Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para constituir la hipoteca: la hipoteca no se constituirá, como derecho real, si no se inscribe en el Registro de la Propiedad. El registro de la propiedad ofrece la publicidad necesaria y la eficacia erga omnes, y la inscripción representa la posesión en bienes inmuebles. El tercero no podrá declarar, desde que el derecho está inscrito, que desconoce su existencia. 
 
·      Indivisible: Según el artículo 1860 del Código Civil y los artículos 122, 123, y 124 de la Ley Hipotecaria, salvo pacto en contrario, el derecho hipotecario grabará la totalidad del bien, aunque el crédito o la deuda se fraccionen en partes distintas
 
 
Constitución
 
Teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 138 de la Ley Hipotecaria, hay dos formas de crear una hipoteca: 
 
1.     Contrato de hipoteca: Es un negocio bilateral en el que el acreedor y la persona que va a hipotecar sus bienes acuerdan la hipoteca. Según el artículo 1261 del Código civil, cualquier contrato debe contener el consentimiento de ambas partes, objeto cierto que sea materia de contrato y causa de la obligación que se establezca. De igual manera, le serán de aplicación las normas sobre validez e ineficiencia de los contratos. Este contrato no requiere para su validez una forma concreta, es decir, no es un contrato formal, de modo que puede entregarse en documento privado. Pero la acción personal para exigir al hipotecante la grabación del bien sólo nacerá al otorgarse el contrato. Para que el derecho real nazca, y por tanto la acción real esté en poder del acreedor, se debe inscribir el derecho hipotecario en el Registro de la propiedad; esta inscripción requerirá la presentación de documento público ante el Encargado. Por tanto, no se requiere documento público para el otorgamiento del contrato, pero sí para el nacimiento del derecho hipotecario.  
 
2.     Constitución unilateral: en este caso, el deudor o un tercero devenga por sí mismo el derecho real hipotecario mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que el acreedor lo haya reconocido aún. Según el artículo 141 de la Ley Hipotecaria, sólo habrá una reserva de nivel (Reserva de Rengo). Así, el propietario del bien, hipoteca el bien por sí mismo a favor de un acreedor determinado; pero él debe aceptar el derecho real a su favor para que éste tenga eficacia. Al inscribirlo, el propietario del bien (judicial o notarial) hará un requerimiento al acreedor para que acepte el derecho hipotecario a su favor. Si no acepta la hipoteca en dos meses, el propietario del bien podrá canjearla sin consentimiento del acreedor. Se esperarán, pues, dos meses hasta que se dé esta aceptación, durante los cuales se reservará la preferencia al acreedor, pues si después constituyere otras hipotecas el propietario del bien, tendrá preferencia para ejecutar el bien. Por eso se dice que es una reserva de nivel, si el acreedor lo acepta, se establecerá mediante nota en el registro de propiedad. 

 
Sujetos de una hipoteca

En una hipoteca participan tres tipos de sujetos: 

1.     El acreedor: El titular del derecho real hipotecario será siempre la persona titular del crédito, ya que nace para garantizar el crédito hipotecario, lo cual es su causa o fundamento. Puede ocurrir que haya más de un acreedor como titular de un solo crédito, pero el derecho hipotecario será indivisible en cualquier caso y no caducará hasta la cancelación de la totalidad del crédito (Artículo 122 de la Ley Hipotecaria). Teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 1143 del Código Civil, cuando el crédito sea solidario, cualquier acreedor podrá ejecutar el bien hipotecado y luego pagar a los otros acreedores lo que les corresponda. 

2.     El Hipotecante: El artículo 1857.3º del Código Civil establece que el deudor puede ser el mismo o un tercero para garantizar la deuda. Si el hipotecante no fuere el deudor, se constituirán dos relaciones jurídicas:

1. Relación obligacional: Este tipo de relación vincula al deudor con el acreedor, donde le deudor debe algo al acreedor y para garantizar su cumplimiento, otra persona ajena al deudor hipotecará un bien suyo frente al acreedor. Es decir, este hipotecante no será el deudor, pero si éste no paga su deuda, el acreedor irá directamente a ejecutar los bienes de la otra persona.
2. Relación jurídica real: Ésta relación nacerá entre el acreedor y el hipotecante, cuando el hipotecante es distinto del deudor. De esta manera, el acreedor podrá ejecutar su bien ejercitando la acción real si el deudor no paga la deuda. 

De acuerdo con lo establecido en el artículo 1857 del Código Civil  y el artículo 138 de la Ley Hipotecaria,  el hipotecante debe ser el propietario o titular de la cosa o derecho que hipoteca y estar facultado para disponer del mismo, y no hallarse incurso en prohibición alguna de disponer. 

3.     El tercer adquiriente: El hipotecante conserva la facultad de disponer de su bien. Como el derecho hipotecario se inscribe en el Registro de la Propiedad, es éste el que da al acreedor la existencia de su derecho y la certeza con respecto a éste. No tiene por qué ser el bien mismo, ya que el bien es propiedad del propietario y puede transmitirlo a otro tercero. Este tercero recibirá el bien hipotecado, sin perjuicio de la libertad del deudor por sus obligaciones. Todo lo contrario, el deudor deberá pagar al acreedor lo que le adeuda (Artículo 105 de la Ley Hipotecaria), y si no lo hace, el acreedor podrá recurrir contra este tercero para cobrar su crédito, pues el derecho real grabará lo mismo. Aun así, la transmisión del bien a favor de un tercero, deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad. 
 

Objeto de Hipoteca

Para saber que puede ser el objeto de la hipoteca, debemos tener en cuenta lo establecido en el artículo 106 de La Ley Hipotecaria: << Podrán ser hipotecados: Primero. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. Segundo. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes>>. Así, serán objeto de hipoteca los bienes inmuebles y los derechos reales enajenables. También se incluyen en el artículo 107 de la Ley hipotecaria bienes o derechos que pueden ser objeto de hipoteca. 

Por su parte, el artículo 119 de la Ley hipotecaria recoge la opción de hipotecar mas de un bien sobre un mismo crédito. En este caso, la inscripción del derecho hipotecario en el Registro de la Propiedad deberá determinar la cantidad a la que responderá cada uno de ellos, y que en la ejecución de los mismos sólo podrá ejecutarse la cantidad determinada de cada uno. Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses (Artículo 120 de la Ley Hipotecaria). No obstante, no deberá determinarse dicha responsabilidad hipotecaria por cada bien. 

Por otra parte, cuando se hipoteca un bien, es importante sabes cuál será la extensión objetiva de la hipoteca, es decir, sobre qué elementos de la cosa se impondrá el derecho real, y al ejecutar la cosa, cuáles son los elementos que se incorporarán a la ejecución (muebles, frutos, rentas). De hecho, desde que se hipotecaron las cosas hipotecadas hasta el momento en que se ejecuta puede sufrir numerosas modificaciones, debiendo conocer previamente el hipotecante hasta dónde puede llegar al derecho real hipotecario para que el acreedor cobre su crédito. 

Los artículos 1877 del Código Civil y los artículos entre 109 y 113 de la Ley Hipotecaria son los encargados de regular este aspecto. Sobre la extensión de la hipoteca deberán abordarse, en todo caso, dos puntos de vista: por un lado, el ámbito o extensión objetiva de la propia ley impone a la hipoteca y, por otro, la extensión que las partes, en la medida en que la ley es disponible, pueden pactar: 

a)    Alcance objetivo legal: La extensión objetiva de la hipoteca esta regulada en el artículo 109 de la Ley Hipotecaria. Según esta artículo, el derecho hipotecario alcanzará la extensión real de bien en el momentos de la ejecución, no la que figure en el registro de la propiedad. Los cambios y las mejoras en especie entrarán en la extensión de hipoteca, ya que aumentan el valor del bien. De igual manera, la extensión objetiva se extenderá a las indemnizaciones percibidas por el hipotecante por los daños sufridos por los bienes hipotecados. 
 
b)    Extensión pactada: En principio, los vienes muebles, los frutos y las rentas exigibles existentes en el bien hipotecado no forman parte de la extensión de la hipoteca, salvo acuerdo en contrario entre las partes y/o disposición judicial (Artículo 111 de la Ley Hipotecaria). 
 
c)     Extensión de la hipoteca frente a un tercer adquiriente (Artículos 112 y 113 de la Ley Hipotecaria): En caso de que los bienes hipotecados hayan sido adquiridos por un tercero, se delimita claramente la extensión de este derecho real, es decir, de bienes muebles, mejoras, y frutos y rentas exigibles (en caso de ser pagados o percibidos por un tercero, quedaran excluidos del ámbito de la hipoteca). 
 
Por otro lado, también se pueden hipotecar los derechos. En principio, los derechos que pueden ser objeto de una hipoteca son, según lo establecido en el artículo 106 de la Ley Hipotecaria, los derechos reales que se establecen sobre los bienes inmuebles. El Artículo 108 de la Ley Hipotecaria establece que derechos no pueden ser objeto de hipoteca, lo cual deja claro que este articulo esta basado en un sentido negativo, especificando los derechos que no pueden ser hipotecables.
 
Por último, el artículo 107 de la Ley Hipotecaria enumera las hipotecas especiales que hoy en día podemos encontrar: 
·      Hipoteca sobre derecho de usufructo
·      Hipoteca sobre la propiedad
·      Hipoteca sobre bienes hipotecados con anterioridad
·      Hipoteca sobre derecho hipotecario voluntario
·      Hipoteca sobre derechos reales de superficie, agua, pasto, madera y similaren
·      Hipoteca sobre concesiones administrativas
·      Hipoteca sobre bienes vendidos con pacto de reto
·      Hipoteca sobre el derecho de jubilación
·      Hipoteca sobre bienes determinantes (bienes litigiosos)
·      Hipoteca sobre bienes sujetos a condición fundacional expresa
·      Hipoteca sobre pisos y locales en uso de propiedad horizontal
·      Hipoteca sobre el derecho del arrendatario sobre los bienes sustraídos en un procedimiento judicial.
 

Obligaciones en una hipoteca

El artículo 1861 del Código Civil y el artículo 105 de la Ley Hipotecaria establecen que la hipoteca puede aplicarse con en fin de garantizar cualquier obligación. Normalmente, estas obligaciones serán dinerarias, ya que se garantiza un crédito del acreedor y este crédito se determinará en dinero. Cuando las obligaciones no dinerarias se garanticen con una hipoteca, la indemnización por incumplimiento será la que se garantice con la hipoteca. Así, en el momento de la inscripción de la hipoteca, debe determinarse, claramente, la cantidad exacta que ésta graba y los intereses fijados (Artículo 12 y 245 de la Ley Hipotecaria). También se especificarán las monedas en la que ha de pagarse la obligación, y en caso de moneda extranjera, su equivalente se determinara en euros. Mediante la hipoteca, también se quiere garantizar las costas y gastos que hayan sido anticipados por el acreedor y deban pagarse por cuenta del deudor.

En función de la obligación que se garantiza, se pueden diferenciar algunas hipotecas especiales, así como: 
a)     Hipoteca para garantizar obligaciones futuras y condicionales
b)    Hipoteca de garantía de cuenta corriente de crédito
c)     Hipoteca de garantía de títulos transmisibles al portador. 
d)    Hipoteca de garantía de prestaciones o rentas periódicas
 

Obligaciones formales de una hipoteca

Para la constitución de la hipoteca son indispensables dos requisitos: el documento público y la inscripción en el registro de la propiedad (Artículo 1875 del Código Civil y el artículo 145 de la Ley Hipotecaria). Así, si la hipoteca no se inscribe, el contrato no constituirá por si mismo un derecho real, por lo que la inscripción es constitutiva.
 

Tipos de hipoteca

Hoy en día podemos encontrar tres tipos de hipoteca:

1.     Hipoteca legal y hipoteca voluntaria (artículos 137, 138 y 158 de la Ley Hipotecaria):

• Hipoteca legal: Sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho.
• Hipoteca voluntaria: Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes.

2.     Hipotecas expresas o tácitas (artículo 169-192 de la Ley Hipotecaria): 

• Hipotecas expresas: Serán expresas las constituidas directamente por la propia ley cuando reconozca a algunas personas el derecho de exigir la constitución de una hipoteca. 
• Hipotecas tácitas: son las que se constituirán por obligar a alguien a constituir una hipoteca para garantizar una obligación legal a su cargo. Este tipo de hipoteca no precisa de titulo ni inscripción para su constitución. 

3.     Hipotecas de tráfico y de certeza:

• Hipotecas de tráfico: En este tipo de hipotecas, todos los datos aparecen detallados en el Registro de la Propiedad.
• Hipotecas de certeza: En las hipotecas de certeza no todos los datos figuran en la inscripción (el acreedor y/o la cantidad exacta que grava a la hipoteca).

 
Contenido de la hipoteca

·    Derechos del acreedor

El acreedor posee dos acciones frente al deudor: la acción personal y la real. La acción personal está dirigida a obligar al deudor a cumplir la obligación, y la real, faculta al acreedor para ejecutar el bien que graba el derecho real de garantía, que liquidara su crédito con el dinero obtenido al venderlo. En caso de optar por la acción real, el acreedor deberá seguir un procedimiento concreto para ejecutar la hipoteca y vender el bien; así, el deudor y el acreedor deberán ser citados para participar en el procedimiento. El deudor, por su parte, podrá evitar hasta el último momento la ejecución del bien pagando la deuda; si no la paga, se dará comienzo a la venta del bien, y una vez vendida, se pagará al acreedor. Si la garantía ofrecida no fuere suficiente, el acreedor tendrá acción personal por lo que falte contra el deudor. 
El Legislador pone a disposición del acreedor varios procedimientos para ejercitar la acción real, pero normalmente, el acreedor seguirá el procedimiento regulado en los artículos 681 y siguiente de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por último, hay que señalar que el legislador ofrece al acreedor, desde la constitución de la hipoteca hasta la ejecución del bien, la acción de devastación (Artículo 117 de la Ley Hipotecaria). Esta acción persigue que el juez evite los daños que el bien pueda sufrir a futuro y detenga hasta entonces y obligue al hipotecante a detenerlos. Si éste no lo hace, el juez puede someter el bien a la administración judicial e incluso declarar que el crédito es exigible, además de aumentar la extensión de la hipoteca. 

·      Derechos del hipotecante
 
El hipotecante mantiene dos derechos o facultades respecto del bien que le pertenece: 
 
1.     Facultad de conservación y administración del bien: Hasta que la hipoteca se ejecute, el bien está en manos del hipotecante en cuanto sigue siendo suyo. Así, aunque la hipoteca del bien mantiene vigente su derecho de propiedad, cabe destacar que el tal derecho ya no es total, porque puede perderse si se ejecuta la hipoteca. 

2.     Facultad de disponer del bien: El hipotecante puede disponer de su bien, aunque el derecho de propiedad se vea comprometido mientras el deudor pague la deuda. Entonces, el hipotecante puede gravar el bien con otros derechos reales, pero habrá que tener en cuenta que la propiedad entre los derechos reales vendrá determinada por la fecha de constitución, debiendo respetar lo anteriormente constituido. 
 
Se sabe que el hipotecante puede transmitir el bien hipotecado, a titulo oneroso o gratuito, con independencia de que sea deudor o no. Quien adquiera el bien grabado, lo adquirirá grabado, pues el derecho real aparece vinculado al bien. A este adquiriente, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil le llaman tercer poseedor. En caso de que el deudor no page lo que debes, es posible que el acreedor ejercite contra el tercer poseedor, ejecutando la hipoteca para obtener el valor del bien; es decir, solo se ejecutara el bien concreto, el que esta hipotecado, los demás bienes de este tercero no sufrirán daño alguno.
 

Caducidad de la hipoteca
 
El derecho hipotecario caducará si el crédito se extingue y cuando se dé alguna causa de extinción de derechos reales. Una vez caducada la hipoteca, se deberá cancelar la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, pero esto no es de obligatorio cumplimiento.