En palabras del Tribunal Supremo “Reviste una importancia
fundamental para el consumidor disponer, antes de la celebración de un
contrato, de información sobre las condiciones contractuales y las
consecuencias de dicha celebración. De esta manera el consumidor decide si
desea quedar vinculado por las condiciones redactadas de antemano por el
profesional basándose principalmente en dicha información”.
Donde se recogía esta información
Antes del 16 de junio de 2019, las entidades bancarias
dispensaban lo que llamaban la Ficha Informativa Personalizada, o FIPER,
que no era más que un documento, no
vinculante para las partes, en el que se fijaban las condiciones de
financiación de un hipotético préstamo
hipotecario en función de la capacidad económica del cliente y, que
servía de base comparativa con las condiciones de otras entidades
bancarias.
El hecho de
no tener carácter vinculante, implicaba que la entidad no estaba obligada a
mantener las condiciones durante un tiempo, a no ser que del texto
introductorio se desprendiese otra cosa.
La
importancia de este documento radicaba en que debía
recoger todas las cláusulas que afectasen al coste del préstamo, por lo que de
no quedar reflejada, como en el caso de las cláusulas suelo, que como saben
consistía en limitar la variación de intereses, podía ser motivo de declaración
de nulidad, por abusiva.
A raíz de la entrada en vigor de la Nueva Ley
Hipotecaria 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814 que transponía la Directiva 2014/17/U, del
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, La
FIPER se sustituye por La Ficha Europea de Información
Normalizada (FEIN) como garante de un nuevo régimen de protección de
los consumidores que tuviesen la condición de prestatario, avalista u otros
titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca
sobre bienes inmuebles e uso residencial, o cuya finalidad fuese la adquisición
de bienes inmuebles de uso residencial.
Qué es la FEIN
Como hemos citado anteriormente, es la Ficha Europea de
Información Normalizada, y su modelo se encuentra en el Anexo 1
de la Ley Hipotecaria 5/2019 de 15 de marzo, se trata por tanto de un
documento que recoge las condiciones que el banco nos debe ofrecer, de manera personalizada,
tras evaluar nuestra capacidad económica. A diferencia del FIPER, su
carácter es vinculante para la entidad durante un mínimo de diez días y debe
entregarse tanto al titular del crédito, como al avalista. Debe constar los siguientes aspectos:
· Información básica de la entidad que nos concede el crédito
(prestamista)
· En caso de que se haya conseguido a través de
una agencia o de un profesional (intermediario y honorarios correspondientes)
· Características principales del préstamo:
importe, plazo, divisa, tipo de interés, capital, valor de la
vivienda una vez tasada, límite de financiación, si se exigen avales....
· Tipo de interés y otros gastos: lo que
conocemos como el TAE, que no es más que la Tasa anual equivalente.
· Número de pagos o cuotas y su periodicidad.
· Importe de cada cuota.
· Cuadro de amortización de la hipoteca.
· Otras obligaciones que conlleve, como la
contratación de productos financieros, el coste de los mismos y la bonificación
que se obtiene en la cuota, por su firma.
· Si existe comisión por amortización anticipada.
· Derecho de subrogación, es decir poder cambiar
la hipoteca de banco
· Derecho de desistimiento para aceptar la
oferta, indicando el plazo para ello.
· Reclamaciones en caso de controversia
· Reclamaciones en caso de incumplimiento contractual
por parte del cliente.
· Información adicional: ley aplicable al
contrato, asi como su lengua.
· Entidades supervisoras
La FIAE,
documento que se entrega junto con la FEIN
No es menos importante que la anterior, se
trata de la Ficha de Advertencias Estandarizadas, https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-6301en la cual se
informa al cliente sobre las cláusulas más “sensibles” sobre el crédito
que se oferta. Según la ley debe contener las siguientes cuestiones:
· Si se trata de un préstamo multidivisa, es
decir que no se concede en euros, se debe indicar la moneda extranjera en que
se concederá, advirtiendo de las consecuencias de este hecho.
· En caso de hipotecas variables, se debe avisar
de que el modo de realización del cálculo, se realiza utilizando un índice de
referencia Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios.
· Los gastos de constitución de hipoteca que
corresponden al cliente.
· Las consecuencias de una subida en el tipo de
interés, si no está limitado al alza, es decir no tenga techo.
· Las condiciones en que se aplicará por parte
del banco la cláusula de vencimiento anticipado, que implica ejecución y posterior embargo.
· Los gastos asociados a la ejecución del crédito en caso de impago, que no deben ser intereses de demora bajo ningún concepto.
Documentación
a entregar por el banco, caso de conceder el préstamo hipotecario
En caso de que acepten concederles la hipoteca, según la Ley
Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, el banco les debe facilitar
los siguientes documentos:
· Una copia del contrato, que deberá contener los
mismos términos que lo recogido en la FEIN.
· Información detallada de los gastos de
constitución de hipoteca, desglosando las cantidades que asumirá cada parte.
· Las condiciones que el banco exija sobre los
seguros a contratar con el crédito.
· El aviso del deber de visitar la notaria la
menos un día antes de la firma, con el fin de que el notario les asesore de
manera gratuita para que posteriormente certifique que han recibido toda la
información necesaria.
Como ven, la ley intenta proteger
los intereses de los consumidores, para evitar la inserción de cláusulas
abusivas en los contratos hipotecarios, reforzando la documentación necesaria
de manera que la opacidad que era intrínseca de estos contratos quede relegada
por la transparencia, aun así siempre puede darse el caso de que exista alguna
cláusula difícil de comprender si no es por expertos en la materia. Si tiene alguna duda respecto de su contrato
o si creen que no está celebrado con las garantías que le otorga la ley, desde
aquí estaremos encantados de ayudarles.
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