Cuando una
persona, o familia se hipoteca para la compra de su vivienda, posiblemente esté
realizando el negocio jurídico más importante de su vida, puesto que por éste
se va a encontrar obligado probablemente durante décadas, es por ello que la
inclusión de esta cláusula en su contrato de préstamo hipotecario, de manera injusta
por parte de la entidad bancaria, pueda conllevar un pago de cantidades que en
ningún momento aquellos, como consumidores de buena fe que son, debieran
soportar.
En qué consiste la cláusula
suelo
Como si de una
estrella se tratase, nos encontramos ante la cláusula más importante de entre
todas las declaradas por los Tribunales como abusiva, no solo por la abundante
jurisprudencia que ha ido emanando de esta, sino por las consecuencias tan
gravosas que ha supuesto para el consumidor que desconocía que la tenía inserta
en su contrato de préstamo hipotecario. La introducción de esta cláusula se generalizó, puesto que su objetivo era
paliar las consecuencias de una más que previsible bajada del Euribor,
garantizando, a través de ella, un mínimo cobro de intereses y de ahí su otra
denominación.
La
cláusula suelo, o de intereses mínimos, limita el interés variable en
un contrato hipotecario a un determinado porcentaje, lo que implica que aunque
se dé una bajada del tipo de intereses,
usted como consumidor no podrá beneficiarse de la misma en sus futuras cuotas,
porque tiene establecido ese mínimo como tope.
Es
decir, si usted tiene un interés de
Euribor+ 0.5 y un interés mínimo de un
3,5% y los intereses bajan a un 3%, usted no podrá beneficiarse de esa reducción, porque tiene un suelo de un
3,5%.
Como
pretensión de equilibrio entre el Banco
y el cliente, se aplicaban a su vez, las cláusulas techo, que a
diferencia de las anteriores beneficiaban
al consumidor, ya que se limitaba
la subida de intereses más allá del 12%, como ven, de difícil aplicación
ya que los intereses no han subido, desde la aplicación de estas cláusulas más del 6%.
Como saber si su hipoteca
tiene inserta esta cláusula
Ante
todo, debe revisar la escritura de préstamo hipotecario, nunca
deberán confundirla con la de compra-venta, ya que ésta la firma usted con el
contratista o con el particular a quien compra la vivienda, y no es de
obligatorio cumplimiento, aunque sí aconsejable, ya que le aporta seguridad
jurídica.
La
escritura sobre el préstamo hipotecario la firma normalmente con el
director de la sucursal donde le conceden dicho préstamo y sí requiere de
escritura pública.
Cuando
identifique las escrituras y las revise, deberá estar atento ya que la cláusula
puede encontrarse introducida en la llamada cláusula tercera bis,
antes de la cláusula relativa a las comisiones bancarias. En caso de no encontrarse inserta en este
espacio, acuda a las advertencias notariales, puesto que el
Notario puede haber referido a ella al final
del documento, y si no lo puede identificar, acuda a un experto, ya que
a veces puede encontrarse encubierta.
Además se
suelen usar distintos tecnicismos, aparte de los mencionados:
Horquilla de interés, túnel de interés, límite a la variabilidad, limitaciones
a la baja del tipo de interés, límite a la aplicación de interés variable, el
tipo de interés pactado no podrá ser superior a X, ni inferior a X, acotación
mínima de interés.
¿Por qué esta cláusula es
abusiva?
No es por la ilegalidad del negocio jurídico en sí
por lo que esta cláusula se declara nula, la nulidad deviene de la falta
de transparencia, ya que el banco es perfectamente capaz de prever las
consecuencias que tendrá la inclusión de la cláusula para el cliente y que debe
comunicárselo antes de la firma. Es por ello que as el Tribunal Supremo en la Sentencia
dada en Pleno el 9 de mayo de 2013, recurso 485/2012, Roj: STS 1916/2013. declara la nulidad de la
cláusula suelo, cuando concurran las siguientes circunstancias:
·
Cuando la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el
que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutan en una
disminución del precio del dinero.
·
Cuando exista falta de información suficiente,
ya que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
·
Cuando la creación de apariencia de que el suelo
tiene como contraprestación ineludible la fijación de un techo.
· Cuando quede ubicada entre tal abrumadora
cantidad de datos, en los que la cláusula quede enmascarada de tal modo que
diluyan la atención del consumidor.
·
Que en fase precontractual se de la ausencia de
simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento
previsible del tipo de interés a futuro.
·
Que se produzca una inexistencia de advertencia
previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de
la propia entidad.
Ahora bien, el quid de la
cuestión reside en determinar si el carácter de la sentencia tiene efectos
retroactivos es decir, si también era válida para aquellas hipotecas
firmadas antes del nueve de mayo de 2013. En
2015 el TS determina que no, STS 139/2018
- ES:TS:2018:139 que solo será
aplicable a aquellas que se firmasen en adelante, pero ésta resolución será
corregida por el Tribunal de Justicia de
la Unión Europea, el 21 de diciembre de 2016, C-154/2015ECLI:EU:C:2016:980, al considerar que los
efectos de la sentencia dada por el TS en 2015, no se pueden circunscribir al 9
de mayo de 2013, sino que operarán desde el momento en que la cláusula abusiva
comenzó a operar.
Cuáles fueron los efectos de
la resolución del TJUE
El principal efecto
que produce la declaración de nulidad de la cláusula suelo, es que la entidad
financiera debe restituir al cliente los intereses que hubiera
pagado indebidamente en aplicación de dicha cláusula.
Por otra parte, si bien las
hipotecas variables firmadas desde 2013,
dejaron de incorporar estas cláusulas, la entrada en vigor de la Ley Reguladora
de Contratos de Crédito inmobiliario el 16 de junio de 2019, impuso a todas las
hipotecas un interés mínimo por defecto de un 0%, prohibiendo a las entidades
la aplicación de otro mínimo.
Hay que decir, que en el caso de hipotecas firmadas antes
de la entrada en vigor de la ley, y ante la caída del Euribor a valores negativos en
2016, varias entidades impusieron un interés mínimo para evitar
pérdidas, estableciendo dos límites, que deben ser informados de manera clara
al cliente:
Cláusula
con interés 0%, que libera al banco de tener que pagar al cliente,
cuando la suma del Euribor más diferencial diera un resultado por debajo de
cero.
Otra
limitación consiste en establecer un interés mínimo igual al diferencial
del préstamo, por lo que el valor tipo aplicado será el mismo, cuando el
Euribor se encuentre en valores negativos.
Quiénes pueden reclamar
Pueden reclamar exigiendo la eliminación
de la cláusula, aquellos afectados a los que ésta se les aplicó sin la debida
transparencia:
En principio,
según la jurisprudencia, solo podrían las personas que tengan la condición
legal de consumidor, quedando empresarios y personas que trabajan en el
sector financiero, jurídico y económico excluidos; no obstante
algunos tribunales han emitido sentencias a favor de la inclusión de éstos,
como ha sido el caso de un autónomo que ha conseguido la nulidad de
la cláusula inserta en su contrato de préstamo, abriendo por tanto la puerta a
otros empresarios. Roj:
STS 812/2020 - ECLI: ES:TS:2020:812.
Por otro lado deben reunir las condiciones que muestran la abusividad de la cláusula:
- Que no se incluyese la cláusula sin dar información de sus efectos al cliente.
- Que no figurara, por tanto en la oferta vinculante (FIPER) pero sí en el contrato a firmar.
- Que existiera una diferencia desproporcionada entre el suelo y el techo hipotecario, es decir un suelo del 3,5% y un techo de un 19%, 20%.
Además de
aquellos que compraran su vivienda subrogándose a la hipoteca con suelo del
promotor, ya que al tener inserta la cláusula podrían solicitar la
nulidad. Deben saber que el consumidor que acudía a la entidad bancaria a solicitarla
se encontraba con la negativa del banco, argumentando que al que correspondía
demostrar la falta de transparencia era al promotor por no haber informado con
suficiente claridad sobre las condiciones de la hipoteca en que se subrogaron,
ya que ellos no se encontraban presentes a la firma, como sucedió en el caso de
la Sentencia 519/2018 de 20 de septiembre. Roj: STS 3168/2018
- ECLI: ES:TS:2018:3168
Por
último los autónomos o empresarios que pidieron su hipoteca con fines
comerciales también pueden recuperar los intereses abonados, atendiendo a dos
supuestos: si no se entregó la FIPER o no constaba el interés mínimo a aplicar
y si el notario no explicó que la hipoteca tenía inserta la cláusula suelo.
Cómo pueden Reclamar
Se dan dos vías de reclamación:
la extrajudicial o la judicial.
El mecanismo
extrajudicial viene establecido en el Real Decreto-ley 1/2017 y es
de carácter gratuito, consiste en:
Interponer una reclamación formal
ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que suscribimos el
préstamo hipotecario, o con la entidad que lo haya absorbido.
Si se acepta, la
entidad nos realizará un cálculo con lo que nos debe y nos hará una oferta de
devolución em metálico, aunque todo es negociable, por lo que igual nos
interesa reducir el capital pendiente de la hipoteca, u otros productos
financieros más rentables.
Llegados a un acuerdo, nos
devuelven el dinero conforme a lo pactado, en un plazo que no deberá superar
los tres meses desde el inicio del procedimiento.
Si no se acepta
nuestra reclamación o no lleguemos a un acuerdo en tres meses, el proceso se
dará por concluido. Hay que tener presente, que mientras dure este
procedimiento, no podremos interponer acciones legales contra el banco y en
caso de que exista una denuncia previa, quedará en suspenso hasta la resolución
del procedimiento.
Por otra parte la vía
judicial consiste en denunciar al banco ante el juzgado
especializado en cláusulas abusivas de la provincia a la que estemos adscritos,
teniendo en cuenta que una persona jurídica hipotecada lo puede hacer frente a
un juzgado ordinario.
Por último, es
importante que sepa que si firmó un acuerdo privado con el banco antes de
2016 en el que le eliminaban o reducían el suelo o interés mínimo a
cambio de no reclamar, debe tener en cuenta que el TJUE ha declarado que estos
pactos son abusivos, siempre que no recibiera explicaciones ni sobre el
contenido, ni sobre las repercusiones de dicho acuerdo, por tanto podría
reclamar la devolución de lo pagado de más. Como hemos citado anteriormente,
desde nuestro despacho estaremos encantados de ayudarles.
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