Comunidad de bienes, condominio o copropiedad son figuras que hacen referencia a una misma situación. Esta figura viene recogida en el artículo 392 del Código Civil: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.
Según el artículo 400 del Código Civil, ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad, cualquiera podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común (excepto cuando se haya pactado conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda los diez años).
Este fenómeno es habitual cuando una pareja decide separarse teniendo una vivienda en común, para la división de la cosa común tendrán que extinguir su condominio. En este caso, la casa pertenece a ambos, cada uno tiene el 50% de la propiedad (normalmente). Así, con la extinción del condominio, una de las partes cede su parte a la otra, siendo ésta compensada económicamente por el titular que ha adquirido plena propiedad del inmueble.
Dicha contraprestación puede darse de distintas formas, en metálico o en forma. En el caso de que haya una hipoteca y ambos sean los deudores, cuando el titular que ha adquirido plena propiedad se hace cargo íntegramente de la deuda hipotecaria, se considera que se ha dado la contraprestación.
Problemas en caso de hipoteca
En este caso hay que hacer una matización realmente importante que suele causar problemas, y es que aunque los copropietarios tienen plena capacidad para pactar que uno de ellos adquiera el 100% del bien, esto no obliga al banco de ninguna manera, esto es, la deuda hipotecaria no se ve afectada.
Para conseguir que el titular que ha adquirido la plena propiedad del bien inmueble sea el único deudor hipotecario después de la división, tendrá que hacerse la novación de la hipoteca, modificando así sus términos y condiciones. La entidad financiera pierde una garantía de pago al verse reducida el número de titulares de la hipoteca, es por ello que lo habitual es que exija nuevas garantías, como un nuevo avalista a quien poder recurrir ante un impago de la deuda.
Por lo tanto, es importante que antes de firmar la escritura de extinción de condominio ante notario se haya aprobado un nuevo préstamo hipotecario en donde el ex-cónyuge cedente no figure como deudor. Si se realiza la extinción del condominio pero no se hace la mencionada novación, el ex-cónyuge o la ex-pareja dejará de ser titular de la vivienda, pero seguirá siendo titular de la deuda hipotecaria .
Fiscalidad de la extinción de condominio
La extinción del condominio por norma general tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto solo tributará por la parte que se transmite, y no por el 100% del inmueble.
En cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, debemos diferenciar dos supuestos: cuando el exceso de adjudicación se compensa con dinero metálico, dicha compensación no estará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En cambio, si la compensación no se hace en dinero, sino entregando, por ejemplo, otro bien, debería tributar por dicho impuesto.
Si no se da ningún tipo de compensación nos encontraríamos ante una adjudicación a titulo gratuito, esto es, se consideraría que el cedente ha donado su parte, y en este caso dicha transmisión gratuita debería tributar por el Impuesto de Donaciones.
Para determinar si tributa en IRPF, hay que analizar si existe o no ganancia patrimonial, es decir, si hay diferencia entre el valor del inmueble adjudicado a la fecha de extinción del condominio y el valor en la fecha en que se adquirió. Además, si la persona que cede su proindiviso recibe más dinero de lo que vale su parte, deberá tributar por ese incremento de patrimonio en el IRPF.
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